„Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr“, heißt es in einem Gedicht von Rilke. Doch das stimmt nicht. Auch wenn die Grundstücks- und Immobilienpreise weiter steigen: In Köln und Bonn verwirklichen viele Menschen ihren Traum von den eigenen vier Wänden. meinkoelnbonn.de erklärt, was Sie dabei im Umgang mit Architekten und Handwerkern beachten müssen.
August 2021
Wer privat ein Haus baut oder kauft und saniert, tut das meist nur einmal in seinem Leben. Es ist also eine ganz besondere Entscheidung. Und eine besonders anspruchsvolle und folgenreiche noch dazu. Sie ist mit erheblichen Kosten verbunden – in Köln und Bonn selten unter 600.000 Euro – und erfordert viel Planung und Sachverstand.
Die gute Nachricht: Mehrere Wege führen zum Eigenheim. Wer Lust darauf hat und sich das zutraut, kauft lediglich ein Grundstück und baut dann ganz, weitgehend oder teilweise in Eigenregie. Wer umgekehrt keinesfalls Hand anlegen und auch sonst möglichst wenig mit alldem zu tun haben möchte, entscheidet sich für eine Bauträgermaßnahme oder ein Fertighaus.
Egal für welche Variante man sich entscheidet – in jedem Fall sollte man vorher ein paar Überlegungen anstellen und einige Aspekte beachten. Hier einige Tipps von Experten der S Immobilienpartner GmbH, einem Kölner Architekten und einem Bonner Rechtsanwalt.
Tipps von Andreas Chulek, S Immobilienpartner GmbH, Tochter der Sparkasse KölnBonn
Wer sich entschließt, selbst ein Haus zu bauen, also „Bauherr“ zu werden, greift in der Regel auf die Expertise eines Architekturbüros zurück. Spätestens um den notwendigen Bauantrag einzureichen, ist dies auch notwendig, bedarf es dazu doch eines „bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers“ – und das sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Meist empfiehlt es sich, bereits vor dem Grundstückskauf bzw. bei den ersten Planungsüberlegungen den Rat eines Architekten einzuholen und ihn mit der Planung des Bauvorhabens zu beauftragen.
Gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gibt es neun Leistungsphasen:
Planerischer Teil:
Architekten beraten Bauherren in diesen fünf Phasen und planen und entwickeln das Gebäude gestalterisch, funktional und konstruktiv auf Grundlage der Vorstellungen des Bauherrn und baurechtlicher Anforderungen. Den Abschluss der Genehmigungsplanung bildet die Einreichung des Bauantrages. Dieser muss von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist und in der Liste der Architekten- oder Ingenieurkammern eingetragen ist. Die Ausführungsplanung beinhaltet die eigentlichen Bau- und Detailpläne, nach denen das Gebäude erstellt wird.
Ausführungstechnischer Teil:
Auch für diese Phasen eines Bau- oder Sanierungsvorhabens sollte ein Architekt hinzugezogen werden, da dem Bauherrn meist das für die Ausführung erforderliche Fachwissen fehlt. Dies kann auch über ein auf diese Leistungen spezialisiertes Architektur- oder Ingenieurbüro erfolgen.
Alexander Leidig ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er ist Vorstandsmitglied im Bonner Anwaltverein e.V. und Partner der Sozietät Redeker Sellner Dahs.
Als privater Bauherr muss ich mir zunächst die Frage stellen: Traue ich mir bzw. meinem Architekten zu, verschiedene Gewerke zu koordinieren und die Schnittstellen zwischen einzelnen Gewerken sauber abzugrenzen und entsprechend zu beauftragen?
Eine Einzelgewerkvergabe mit Architekt kann finanziell vorteilhaft sein gegenüber der Beauftragung eines Generalunternehmers. Andererseits übernimmt der Bauherr dann auch das Termin- und Schnittstellenrisiko für jedes einzelne Gewerk. Wer völlig bauunerfahren ist und das Gefühl hat, dass sein Architekt, der die Baupläne entworfen hat, eher der „Künstler-“ als der „Bauleiter-Typ“ ist, sollte erwägen, alternativ einen seriösen kleineren oder mittelgroßen Generalunternehmer zu beauftragen. Dann zahlt der Bauherr den sogenannten „Generalunternehmerzuschlag“, bekommt aber auch „alles aus einer Hand“.
Rechtsanwalt Alexander Leidig
Zunächst ist entscheidend, dass ich als Bauherr die (drohende) Abweichung noch während der Ausführung der Arbeiten erkenne – dann lässt sich der Konflikt meist auf fachlicher Ebene schnell beilegen. Dies setzt voraus, dass ich die Maßnahme engmaschig durch einen Architekten oder Bausachverständigen überwachen lasse. Das kostet den Bauherrn zwar Geld, lohnt sich aber praktisch immer.
Juristisch gesehen ist vor allem eines wichtig: Mängelsachverhalte sollten unter Beschreibung des Mangelsymptoms stets schriftlich gerügt und ordentlich dokumentiert werden. Dem Unternehmer steht dann, außer in absoluten Sondersachverhalten, immer innerhalb angemessener Fristen ein Recht auf Beseitigung der Mängel zu. Wann eine Frist angemessen ist, lässt sich nicht pauschal sagen, sondern hängt von Art und Umfang des gerügten Mangels ab. Man kann aber sagen: Als angemessen kann lediglich eine Frist angesehen werden, die es dem Handwerker auch ermöglicht, die Mängelbeseitigung tatsächlich durchzuführen. Wer zu früh selbst Hand anlegt oder durch Dritte anlegen lässt, bleibt meist auf seinen Kosten sitzen.
Solange die Freundschaftsdienste unentgeltlich erfolgen, ist Schwarzarbeit nicht zu befürchten. Wer seine Helfer entlohnen will, bewegt sich – je nach Höhe der beabsichtigten Vergütung – in einem Graubereich und sollte sich, wenn er auf Nummer sicher gehen will, vorher anwaltlich beraten lassen.
Als Faustformel gilt: Ein Stundenlohn sollte nicht vereinbart werden und die Vergütung des Freundes oder Bekannten muss deutlich niedriger sein als das, was ein Fachmann bekommen hätte. Wichtig auch: Da der helfende Freund nicht durch die gesetzliche Unfallversicherung geschützt ist, sollten private Bauherren sie bei der Bau-Berufsgenossenschaft (BG Bau) anmelden.
Zunächst einmal stellen Krankheit oder Arbeitslosigkeit einen Fall des allgemeinen Risikos des Bauherrn dar, die ihn nicht dazu berechtigen, geschlossene Verträge – ohne finanzielle Einbußen – außerordentlich aufzukündigen. Die Rechtsprechung betont: Geld hat man zu haben, wenn man einen Vertrag schließt. Dies ist auch richtig, da nicht einzusehen ist, warum ein Handwerker persönliche Risiken eines privaten Bauherrn tragen sollte. Auch werden Handwerker kaum bereit sein, einem privaten Bauherrn ein Sonderkündigungsrecht für derartige Fälle einzuräumen. Wer mit Kreditmitteln baut, sollte deshalb vorab erwägen, den Baukredit gegen die Folgen von Arbeitslosigkeit zu schützen. Insoweit kann sich der Abschluss einer Arbeitslosenschutzversicherung anbieten.
Ansonsten bleibt häufig nur die Möglichkeit, die Verträge ordentlich nach § 648 BGB schriftlich zu kündigen. Der Bauherr kann bis zur Vollendung des Werkes nämlich jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt er, so ist er verpflichtet, dem Unternehmer dessen Vergütung, allerdings abzüglich ersparter Aufwendungen – also abzüglich der nicht mehr benötigten Materialkosten – zu bezahlen. Der Unternehmer erhält in jedem Fall fünf Prozent der auf den nicht mehr zu erbringenden Teil der Werkleistung entfallenden Vergütung.
