Wie Zwangsversteigerungen den Weg zum Wohneigentum erleichtern

Zuallererst: Was ist überhaupt eine Zwangsversteigerung?

Per Definition ist eine Zwangsversteigerung ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie versteigert wird, weil die offenen Forderungen nicht mehr beglichen werden können. Dabei kann es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handeln.

In den meisten Fällen kommt es zu einer Zwangsversteigerung, weil die Eigentümerinnen oder Eigentümer die Rückzahlungen für ihren Immobilienkredit nicht mehr begleichen können. In diesem Fall darf die Bank als Darlehensgeber, oder auch Gläubiger, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten und mit dem Erlös der Versteigerung die offenen Forderungen begleichen.

Ideal für alle, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage suchen

Da die Immobilien meist zu günstigeren Preisen versteigert werden als sie auf dem freien Markt gehandelt werden  ist eine Zwangsversteigerung vor allem attraktiv, wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, begrenztes Budget zur Verfügung haben und ohne Zeitdruck suchen. Denn solche Verfahren können sich unter Umständen über einen längeren Zeitraum ziehen.

Immobilien sind wertbeständig und deshalb eine beliebte Geldanlage. Der eine Weg ist, die Immobilie selbst zu nutzen. Der andere, die Immobilie zu vermieten und laufend von den Mieteinnahmen zu profitieren. Und auch hier lohnt es sich, an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen. Denn sie gibt Kapitalanlegerinnen und Kapitalanlegern die Chance, eine passende Immobilie günstig zu erwerben, so ihr Geld lukrativ anzulegen und eine höhere Rendite zu erreichen.

Vor der Versteigerung

Voraussetzungen, um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen

Damit Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen können, müssen Sie ein paar wenige Voraussetzungen erfüllen. Das sind:

• Volljährigkeit
• Bankbürgschaft bzw. Nachweis über die nötigen finanziellen Mittel
• Eventuell eine Sicherheitsleistung (10 Prozent vom Verkehrswert der Immobilie), wenn diese von den Verfahrensbeteiligten gefordert wird. Nur wenn Sie den Zuschlag als höchstbietende Person erhalten, ist die Sicherheitsleistung auch wirklich fällig. Erhalten Sie keinen Zuschlag, bekommen Sie die vorab gezahlte Sicherheitsleistung unaufgefordert zurück

Am Tag der Versteigerung benötigen Sie außerdem folgende Unterlagen:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Notariell beglaubigte Bietungsvollmacht – falls Sie für eine nicht anwesende Person bieten. Das gilt auch für Eheleute

Damit alles reibungslos abläuft: So können Sie sich auf eine Zwangsversteigerung vorbereiten

Probeauktion besuchen

Das kostet zwar etwas Zeit, hilft Ihnen aber, sich mit dem Ablauf einer Versteigerung vertraut zu machen – um später bei der passenden Immobilie genau zu wissen, worauf es ankommt.

Gutachten prüfen

Das Immobiliengutachten – oder auch Exposé – gibt Ihnen einen ersten Überblick über die Immobilie. Sie können es ganz einfach über die Seiten der Amtsgerichte downloaden. Die entsprechenden Gutachten werden einmalig zu Beginn des Verfahrens erstellt. Da die Verfahren manchmal mehrere Jahre dauern, kann es sein, dass das Gutachten veraltet ist. Und das kann vor allem ein Problem sein, wenn sich der Wert der Immobilie in der Zwischenzeit verändert hat – zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Befürchten Sie, dass die Angaben veraltet sind, können Sie mit der Antragstellerin oder dem Gläubiger Kontakt aufnehmen. Die Kontaktdaten sind ebenfalls im Exposé enthalten.

Die Immobilie im Blick haben

Bei einer Zwangsversteigerung sind weder Eigentümerinnen noch Gläubiger verpflichtet, Ihnen die Besichtigung der Immobilie zu ermöglichen. Es kann also sein, dass Sie im Vorfeld nur wenig über die Immobilie erfahren und lediglich einige Fotos einsehen können. Damit fällt es oft schwer, den Zustand der Immobilie genau zu bewerten. Um sich trotzdem ein erstes Bild zu verschaffen, können Sie sich die Lage ansehen. Denn die Adresse ist bei jeder Zwangsversteigerung online einsehbar. Wie ist Ihr Eindruck von der Umgebung? Passt die Lage zu dem, was Sie sich vorstellen? Vielleicht treffen Sie auch jemanden aus der Umgebung und können sich mit Nachbarinnen oder Nachbarn zum Wohngebiet und Stadtviertel austauschen.

Grundbucheintrag anfragen

Die Einsicht in den Grundbucheintrag muss nicht immer gewährt werden, kann aber sinnvoll sein, um mehr über eventuelle Baulasten, Schulden oder Erschließungskosten zu erfahren. Den Antrag können Sie beim jeweiligen Bauaufsichtsamt in Ihrer Stadt stellen. Die Kontaktdaten vom Bauaufsichtsamt in Köln und in Bonn sind jeweils online einsehbar. Da es lange dauern kann, bis Sie das Dokument erhalten, planen Sie am besten etwas mehr Zeit für diesen Schritt ein.

Rechtslage kontrollieren

Beim Immobilienkauf gilt „gekauft wie gesehen“. Das bedeutet auch: Verbindlichkeiten (z. B. Grundschulden oder Mietverträge bei einem Mehrparteienhaus) gehen ebenfalls auf Sie über. Es lohnt sich daher, auch diese Punkte im Vorfeld zu prüfen.

Finanzierung planen

Indem Sie frühzeitig über eine mögliche Finanzierung nachdenken, können Sie schneller reagieren. Denn sollten Sie den Zuschlag für die Versteigerung bekommen, haben Sie meist nur eine kurze Bedenkzeit und müssen den Betrag zeitnah überweisen. Außerdem können Sie bei diesen ersten Überlegungen und Gesprächen mit einer Bank auch weitere Kosten (z. B. für Versicherungen oder die Grunderwerbsteuer) einkalkulieren. So erfahren Sie schon jetzt, was Sie sich leisten können.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

1. Terminfestlegung

Zwangsversteigerungen folgen in der Regel einem festen Muster. Bevor die eigentliche Versteigerung losgeht, prüft das Gericht die Forderungen des Gläubigers – also zum Beispiel der Bank – und stellt fest, ob eine Zwangsversteigerung wirklich erforderlich ist.

Ist sie notwendig, wird ein Termin für die Versteigerung festgelegt und öffentlich bekanntgegeben. In der Regel findet die tatsächliche Versteigerung in einem Gerichtssaal im Amtsgericht des jeweiligen Bezirks statt.

Aktuelle Termine können Sie auf verschiedenen Wegen einsehen:

• Über Aushänge im Amtsgericht
• Im Internet über die offiziellen Seiten des Amtsgerichts. Hier finden Sie alle Zwangsversteigerungstermine in Köln sowie die Termine in Bonn.
• In Tageszeitungen
• In Versteigerungskatalogen

2. Ermittlung des Verkehrswerts

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der bei einem freien Verkauf vermutlich erzielt werden kann. Er wird zusammen mit dem Termin öffentlich bekanntgegeben. Anders als beim klassischen Verkauf gibt es bei der Versteigerung ein Mindestangebot, das in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Diesen Betrag müssen Sie also mindestens bieten.

Der Verkehrswert bestimmt zusätzlich die Höhe der sogenannten Sicherheitsleistung, die den Gläubiger absichern soll und oft Voraussetzung ist, um an der Versteigerung teilzunehmen. In der Regel beträgt sie zehn Prozent vom Verkehrswert.

3. Die Bieterstunde

Im tatsächlichen Termin können alle Anwesenden, die die Voraussetzungen erfüllen, auf die Immobilie bieten. Die Bietzeit dauert in etwa eine Stunde – und wird deshalb auch „Bieterstunde“ genannt. Sie kann aber auch kürzer oder länger dauern, zum Beispiel bei besonders vielen Teilnehmenden.

Ist die Bieterstunde abgelaufen, wird das höchste Gebot dreimal wiederholt. Bietet niemand dagegen, nimmt das Gericht das Gebot an und die Versteigerung ist abgeschlossen. Haben Sie das höchste Gebot abgegeben, gehört die Immobilie fast Ihnen. Denn hin und wieder kann es zu einer Zuschlagsverhandlung kommen.

4. Die Zuschlagsverhandlung

In manchen Fällen reicht es nicht aus, das höchste Gebot abzugeben. Oder anders gesagt: Nicht immer wird Ihnen die Immobilie direkt zugeteilt.

Das höchste Gebot muss schließlich mindestens 50 Prozent vom Verkehrswert der Immobilie betragen – erst dann wird Ihnen ein Zuschlag erteilt. Liegt Ihr Gebot zwischen 50 und 70 Prozent vom Verkehrswert, hat der Gläubiger außerdem die Möglichkeit, den Zuschlag zu verweigern. So kann die Bank beispielsweise verhindern, dass die Immobilie unter ihrem Wert verkauft wird.

In diesen Fällen wird ein zweiter Zwangsversteigerungstermin vereinbart, bei dem die beiden Grenzen nicht mehr gelten. Sie hätten dann also auch die Möglichkeit, die Immobilie für weniger als 50 Prozent vom Verkehrswert zu ersteigern.

5. Der Verteilungstermin

Ungefähr sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung steht der sogenannte „Verteilungstermin“ an, bei dem der Erlös an den Gläubiger überwiesen wird.

Ist der Betrag eingegangen, geht das Eigentum mit dem Grundbucheintrag an Sie über. Der gesamte Prozess kann bis zu zwei Monate dauern. Bis zum Grundbucheintrag können Sie bereits die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt überweisen und die Zuschlagsgebühr an das Gericht zahlen.

Good to know: All diese Informationen werden Ihnen zu Beginn der Versteigerung noch einmal erläutert. Sollten Sie im Vorfeld noch Fragen haben, steht Ihnen außerdem eine Rechtspflegerin oder ein Rechtspfleger zur Seite und klärt mit Ihnen Unklarheiten zum Objekt.

Nach der Zwangsversteigerung

Geht die Immobilie an Sie über, sind Sie neue Eigentümerin oder Eigentümer – und haben damit zunächst Grund zur Freude. Denn mit der Immobilie wird Ihr Traum vom Eigenheim endlich wahr.

Eigentümerin oder Eigentümer zu sein bedeutet aber auch, dass Sie ab sofort dazu verpflichtet sind, alle nötigen Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausratsversicherung etc.) abzuschließen.

Vorteile und Risiken einer Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist für viele der ideale und vielleicht auch einzige Weg, den Wunsch vom Eigenheim zu realisieren. Denn gerade in Städten wie Köln und Bonn sind die Immobilienpreise zum Teil ziemlich hoch. Auf der anderen Seite bringt jede Zwangsversteigerung auch Risiken mit sich. Die im Vorfeld zu kennen, kann am Ende Überraschungen vermeiden.

Welche Kosten können bei einer Zwangsversteigerung anfallen?

Wie beim klassischen Kauf übernehmen Sie auch bei der Versteigerung alle Rechte und Pflichten, also zum Beispiel Grundschulden oder Mietverträge. Und auch bei einer Zwangsversteigerung fallen Kaufnebenkosten an. Dazu gehören:

• Gebühren des Amtsgerichts (etwa 1 Prozent vom Kaufpreis)
• Sicherheitsleistung (10 Prozent vom Verkehrswert)
• Grunderwerbsteuer (variiert je nach Bundesland, in NRW 6,5 Prozent)
• Notarkosten für die Eintragung einer Grundschuld (etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises)
• Mögliche Sanierungs- und Renovierungskosten
• Zinskosten: Für den Zeitraum zwischen der Versteigerung und der vollständigen Zahlung fallen außerdem Zinsen meist in Höhe von vier Prozent p.a. auf den Verkehrswert abzüglich der Sicherheitsleistung an.

Ein Beispiel:

Nehmen wir an, eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Sie erhalten den Zuschlag für 380.000 Euro. Die Kosten fallen dann in der Regel so aus:

• Amtsgerichtskosten: 380.000 Euro × 0,01 = 3.800 Euro
• Sicherheitsleistung: 400.000 Euro × 0,10 = 40.000 Euro
• Grunderwerbsteuer: 380.000 x 0,065 = 24.700 Euro
• Notarkosten: 380.000 Euro × 0,015 = 5.700 Euro

Fazit: Eine Zwangsversteigerung lässt Immobilienträume günstig wahr werden

Eine Zwangsversteigerung kann eine attraktive Möglichkeit sein, eine Immobilie günstig zur Eigennutzung oder einfach als Kapitalanlage zu erwerben – gerade dann, wenn Ihr Budget begrenzt ist. Denn der online einsehbare Verkehrswert ist nicht immer der finale Kaufpreis. In vielen Fällen können Sie die Immobilie günstiger erwerben und haben damit die Chance auf ein echtes Schnäppchen.

Um spätere Überraschungen zu vermeiden, lohnt es sich dabei, im Vorfeld die größten Risiken zu kennen: Anders als beim klassischen Verkauf sind Besichtigungen bei einer Zwangsversteigerung eher selten und die Gutachten können unter Umständen veraltet sein. Es kann daher schwerfallen, den Gebäudezustand genau einzuschätzen und Sanierungs- oder Renovierungskosten zu kalkulieren.